2021年報(bào)中，新城控股首次公布了表外負(fù)債的規(guī)模，在合聯(lián)營公司中的權(quán)益有息負(fù)債115億元，整體規(guī)模相對(duì)較低。
作者 | 李白玉
編輯｜高巖
來源 | 野馬財(cái)經(jīng)
2021年年報(bào)披露，去年上半年還處于三道紅線“黃檔”的新城控股轉(zhuǎn)綠。
截至2021年年末，新城控股剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，凈負(fù)債率為48.12%，現(xiàn)金短債比為1.07，三項(xiàng)全部達(dá)標(biāo)，步入綠檔房企行列。
雙輪故事
新城控股是業(yè)內(nèi)“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的典型，旗下的商業(yè)綜合體“吾悅廣場”遍布全國各地， “百城百店”版圖還在持續(xù)拓展。
在行業(yè)規(guī)模增長放緩，房企集體過冬的背景下，去年上半年A股上市房企歸母凈利潤總計(jì)達(dá)663億元，同比下降19.4%，毛利率和凈利率也均較上年同期有所下滑。隨著調(diào)控趨嚴(yán)，房地產(chǎn)企業(yè)整體防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿壓力上升，加之地價(jià)上升對(duì)利潤產(chǎn)生侵蝕，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)躺著賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返。
2021年年報(bào)顯示，新城控股實(shí)現(xiàn)凈利潤138億元，近5年復(fù)合增長率22%；歸母凈利潤126億元，近5年復(fù)合增長率20%；扣非歸母凈利潤102億元，近5年復(fù)合增長率20%。
年報(bào)業(yè)績會(huì)上，公司董事長王曉松坦言：“我相信，行業(yè)毛利率會(huì)在目前低谷逐步修復(fù)，這是一個(gè)時(shí)間換空間，逐步置換土地的一個(gè)過程。”
王曉松對(duì)于公司未來毛利率穩(wěn)步提升具備信心，一方面是從去年末開始，招拍掛項(xiàng)目給予企業(yè)合理利潤；另一方面，越來越多吾悅廣場進(jìn)入成熟期，出租和物業(yè)管理毛利率穩(wěn)步提升，并且這部分收入占比會(huì)逐步提高。
成熟的第二增長曲線愈發(fā)重要。
目前住宅業(yè)務(wù)還是新城控股營收的大頭，但商業(yè)項(xiàng)目占比也在逐漸提升。2021 年新城控股營業(yè)收入 1682.3 億元，同比上升 15.6%，其中物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)營業(yè)收入 80.0 億元，同比增長 46.6%，毛利潤 57.8 億元，同比增長 50.5%，毛利潤率達(dá) 72.6%。
據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道，新城控股內(nèi)部研究了香港商業(yè)地產(chǎn)商后發(fā)現(xiàn)，一般當(dāng)商業(yè)運(yùn)營收入產(chǎn)生的利潤超過總利潤10%以上后，資本市場對(duì)公司業(yè)務(wù)的看法會(huì)從傳統(tǒng)住宅開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)向運(yùn)營商。近年來，房企商管板塊被陸續(xù)分拆上市，獲得的PE估值也遠(yuǎn)超傳統(tǒng)開發(fā)類企業(yè)。
以購物中心提升出售物業(yè)的去化速度和溢價(jià)率，通過出售住宅為購物中心帶來穩(wěn)定客流，提前布局此種運(yùn)營模式的新城控股，早已奠定了其在商業(yè)方面的先發(fā)優(yōu)勢。
提前贖債，提升信心
2022年新城控股公開市場債務(wù)到126億元，1-3月已到期償還或提前償還46億元，占比37%；其中3月份單43億元為公司全年的償債高峰期。
王曉松表示，未來公司將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，對(duì)投資者負(fù)責(zé)。
“一方面，合理控制融資成本的前提下，關(guān)注公開市場以及吾悅廣場資產(chǎn)盤活的機(jī)會(huì)；另一方面，對(duì)現(xiàn)金流的排布具備底線思維，做好自有資金償還準(zhǔn)備，公司自有資金可以做到全年的到期債務(wù)償還。”
新城控股目前只有30%左右吾悅廣場做了抵押和融資，剩余處于無抵押的自由狀態(tài)，這為公司融資規(guī)劃安排留出空間。
去年11月，新城控股披露計(jì)劃提前贖回一個(gè)多月后到期的3.5億美元債。至于提前贖回美元債的原因，新城控股表示：“為促進(jìn)公司長期穩(wěn)定發(fā)展，基于對(duì)自身價(jià)值及未來發(fā)展的信心，公司結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況，計(jì)劃由新城環(huán)球提前贖回上述美元債券，并予以注銷。”這也是當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。 今年2月，新城控股再公告計(jì)劃提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷。
前幾年美元債利率偏高，提前贖回利率偏高的債券，是房企緩解后續(xù)債務(wù)到期量龐大且集中壓力的手段。2021年，新城控股2021年平均融資成本下降至6.57%。
3月18日，新城控股則再次發(fā)布公告稱，基于對(duì)公司發(fā)展前景和戰(zhàn)略規(guī)劃的認(rèn)同，同時(shí)為了積極維護(hù)公司債券價(jià)格的穩(wěn)定，切實(shí)保護(hù)投資者利益，新城控股部分董事和高級(jí)管理人員將按照交易場所交易規(guī)則，以市場化方式在二級(jí)市場購買新城控股發(fā)行的公司債券。根據(jù)計(jì)劃，新城控股管理層擬購買總規(guī)模不超過2000萬元存續(xù)的公司債券。
3月30日，新城控股發(fā)布公告宣布，擬以不低于1億元不超過2億元人民幣的自有資金，回購公司股份。同時(shí)，新城控股還稱，贖回的資金來源系新城控股自有資金，且“本次提前贖回境外美元債券符合公司償債計(jì)劃及發(fā)展戰(zhàn)略，公司現(xiàn)金流充裕”。
值得一提的是，此前外界不時(shí)有對(duì)于新城表外負(fù)債規(guī)模的擔(dān)憂。本次新城控股首次公布了表外負(fù)債的規(guī)模，在合聯(lián)營公司中的權(quán)益有息負(fù)債115億元，整體規(guī)模相對(duì)較低。
而據(jù)4月12日剛剛發(fā)布的新城控股2022年第一季度經(jīng)營簡報(bào)顯示，截至2022年3月31日，公司的合聯(lián)營公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)已降至99.11億元。
債務(wù)結(jié)構(gòu)更合理、財(cái)務(wù)狀況更透明的新城控股，能夠把握寒冬里的機(jī)會(huì)嗎？我們拭目以待。