十一假期全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)成交96.2萬平米，環(huán)比下降84%，同比下降26%。當(dāng)前在中央減稅、降房貸利率和公積金利率的多方政策刺激下，“銀十”依舊失色，市場(chǎng)形勢(shì)復(fù)雜且依然嚴(yán)峻。本文是根據(jù)易居研究院崔霽副院長(zhǎng)近期在中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)博智宏觀論壇上的發(fā)言整理而成。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不僅復(fù)雜而且嚴(yán)峻，市場(chǎng)低迷程度已經(jīng)創(chuàng)下了本世紀(jì)之最，投資和成交都達(dá)到本世紀(jì)最低迷的時(shí)候，信心也達(dá)到了本世紀(jì)最低迷的時(shí)候。當(dāng)前我們急需再次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的觀點(diǎn)。通過國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，十次危機(jī)九次地產(chǎn)，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)刻不容緩。
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對(duì)于當(dāng)前及今后房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展主要可從兩個(gè)方面探討：一是短期穩(wěn)定；二是長(zhǎng)效機(jī)制。短期穩(wěn)定在于建立新的市場(chǎng)平衡，當(dāng)前的政策與市場(chǎng)之間并未建立平衡，因此需要更及時(shí)、更有針對(duì)性、更大力度的應(yīng)對(duì)措施。而關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制，我認(rèn)為在對(duì)行業(yè)進(jìn)行重構(gòu)的過程當(dāng)中，要順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的大變局，前些年易居研究院提出房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，去年我們提出房地產(chǎn)正在進(jìn)入大變局。我們需要站在全面、系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的視角，重新構(gòu)建行業(yè)新發(fā)展模式。
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短期穩(wěn)定在于建立新的平衡
近期，短期政策幾近應(yīng)出盡出。全國(guó)有245個(gè)省市累計(jì)出臺(tái)了469次政策，從放松“四限”到財(cái)稅托底政策購房，但是市場(chǎng)依舊是“不太買賬”。通過70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比的數(shù)據(jù)可以看到，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比當(dāng)前經(jīng)歷了12個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，易居50個(gè)大中城市房地產(chǎn)景氣度指數(shù)連續(xù)13個(gè)月在負(fù)值區(qū)間，所以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是不景氣，而且是相當(dāng)?shù)兔缘摹?/p>
房地產(chǎn)的短期穩(wěn)定在于建立新的市場(chǎng)平衡。中央之前提“三穩(wěn)”，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期。現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)“三穩(wěn)”遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要更大的力度，所以在此著重提出要“三保”：保交樓、保需求、保主體。
1、保交樓是底線
根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2022年上半年全國(guó)重點(diǎn)50城的爛尾率為5%左右。從城市分類情況看，25個(gè)一二線城市爛尾率為5%，而25個(gè)三四線城市爛尾率為4%。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一二線城市體量大約為35%，三四線則為65%。按此權(quán)重計(jì)算，2022年上半年全國(guó)住房市場(chǎng)爛尾率為3.85%，對(duì)應(yīng)的爛尾樓面積為2.31億平方米。相關(guān)計(jì)算結(jié)果顯示，2022年上半年全國(guó)爛尾樓涉及的房貸規(guī)模為0.9萬億元，占全國(guó)房貸余額的1.7%。
從爛尾樓涉及的房貸規(guī)模上看它并不大，但是它對(duì)整個(gè)市場(chǎng)信心形成了重創(chuàng)，我們要站在恢復(fù)市場(chǎng)信心的角度去做保交樓的工作。當(dāng)前中央專項(xiàng)用于“保交樓”2000億元全國(guó)性紓困基金已啟動(dòng)。紓困基金本質(zhì)是救項(xiàng)目而非救企業(yè)，而且基金運(yùn)作模式既要講社會(huì)責(zé)任，更要講基金的盈利性，所以當(dāng)前符合條件的項(xiàng)目有限，例如鄭州停工樓盤達(dá)上百個(gè)，房地產(chǎn)紓困基金成立兩個(gè)月，紓困基金落地項(xiàng)目?jī)H有7個(gè)，具體效果還有待進(jìn)一步觀察。
建議后續(xù)“保交樓”還需加強(qiáng)力度、多措并舉，例如返還土地款、放松預(yù)售資金監(jiān)管、托管、代建等。
2、保需求是核心
中國(guó)什么時(shí)候到了大家都不太愿意買房了？現(xiàn)在就出現(xiàn)了這樣情況。當(dāng)前居民購房需求十分低迷，全國(guó)商品房成交面積年初累計(jì)同比增速是典型的“L”形走勢(shì)，目前從這個(gè)形狀來看似乎好像是觸底了，但是走出底部還需要更強(qiáng)的刺激政策。同時(shí)，4月百城新建商品住宅成交面積的增速已經(jīng)跌到了-61%，5、6月隨著各個(gè)地方出臺(tái)相關(guān)的放松政策，市場(chǎng)略微有些企穩(wěn)，但是到了7、8月份市場(chǎng)又在往下走。當(dāng)前這個(gè)市場(chǎng)真的是很難判斷未來的走勢(shì)。
建議要加大保需求的力度，要用足用好政策工具箱。以下提出五點(diǎn)建議，有些地方政府也做了，但是建議力度還需要加強(qiáng)。
① 放松部分地區(qū)限購政策，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。最近又出現(xiàn)蘇州、青島限購政策“一日游”的現(xiàn)象，要讓地方政府認(rèn)識(shí)到728政治局會(huì)議的精神，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”是放在“房住不炒”前面的，地方政府放松政策既要敢做又要敢說，敢做有利于市場(chǎng)見實(shí)效，敢說有利于市場(chǎng)信心快速恢復(fù)。
② 取消二手房指導(dǎo)價(jià)政策，支持改善性住房需求。當(dāng)前大部分熱點(diǎn)城市實(shí)行二手房指導(dǎo)價(jià)政策，在二手房指導(dǎo)價(jià)政策下，一是成交減緩，中介平臺(tái)無法公開顯示高于指導(dǎo)價(jià)的二手房，二手房缺少了重要的推廣渠道，成交減緩；二是銀行按照指導(dǎo)價(jià)給購房者貸款，而指導(dǎo)價(jià)僅是市場(chǎng)價(jià)的7-8折，居民合理的貸款額度明顯受限。比如說市場(chǎng)上值1000萬的房子，二手房的指導(dǎo)價(jià)只能是700萬，什么概念？比方說我要去買房，如果是二套的話按照700萬的70%作為首套，只能貸款210萬，如果按照1000萬的價(jià)格作的話可以貸款300萬，中間就少貸了90萬，這對(duì)于購房者來講實(shí)際上增加了他們的壓力，增加了他們置換的壓力，包括增加了他們改善生活的壓力。這個(gè)政策可以適時(shí)地退出。
③ 減輕二手房交易稅負(fù)，滿5政策建議改為滿2。普通住房滿5年唯一是沒有營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，建議可以把滿五唯一改為滿二唯一，降低二手房交易成本，快速釋放改善性需求。9月30日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，對(duì)未來15個(gè)月內(nèi)出售自有住房后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠。這一政策屬于創(chuàng)新性的退稅政策，主要是針對(duì)改善性需求，對(duì)原來二手房出售再購買一手房的人群，例如上海出售現(xiàn)住房的個(gè)稅是1%，如果出售價(jià)值1000萬元的二手房，在1年內(nèi)重新購買一手房后，可以享受退稅10萬元。總體而言退稅力度有限，建議出臺(tái)相關(guān)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠。
④ 下調(diào)首套和二套首付比，房貸利率再打折。減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，并且8月24日國(guó)常會(huì)提出“靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”，雖然各地有下調(diào)房貸利率，但一般就20-60個(gè)基點(diǎn)不等，9月首套主流利率平均為4.15%，二套平均為4.91%，房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)空間。9月29日，央行銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。這個(gè)仍屬于部分城市可以放松首套房貸利率，力度不大，效果有限。
⑤ 房貸抵稅再擴(kuò)大，首套與二套都應(yīng)納入抵稅范圍。目前政策是本人或配偶購買首套住房貸款利息支出，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除。在支持改善性住房需求的背景下，二套也應(yīng)納入抵稅范圍。
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文章來源:易居研究院