想在海珠區(qū)上車(chē)新房，門(mén)檻是多少？答案是：6.6萬(wàn)/㎡（廣州大道南紫星華府，公寓式設(shè)計(jì)）。
這要是再疊個(gè)江景buff，想不貴都難。
巧了，在網(wǎng)傳的廣州2022年集中供地名單中，海珠區(qū)拿出了一宗江景靚地。
附近的世茂天鵝灣和時(shí)代大家，都賣(mài)出了單價(jià)10萬(wàn)+，那它呢？
優(yōu)點(diǎn)
配套完善 滿(mǎn)滿(mǎn)煙火氣
橡膠廠、電池廠、鋅片廠……一條工業(yè)大道從西到東穿過(guò)，滿(mǎn)載海珠西部的工業(yè)記憶。
不過(guò)，隨著廣州主城區(qū)“退二進(jìn)三”，板塊內(nèi)的舊工廠一個(gè)個(gè)遷出，這里被一座座商品房填滿(mǎn)。
鋅片廠地塊正位于海珠西部，與昌崗和廣紙相鄰。距離最近的地鐵是1號(hào)線/廣佛線沙園站，步行時(shí)間在15分鐘左右。
海
按照此前公布的規(guī)劃條件，地塊實(shí)際分為4宗小地塊，被鶴洞大橋“分隔開(kāi)”。
其中1-3是二類(lèi)住宅用地，總面積30773㎡，計(jì)容建筑面積共計(jì)124059㎡。1、3高度100米，容積率4.6；2高度60米，容積率3.0。
作為海珠區(qū)配套最為成熟完善的片區(qū)，鋅片廠地塊可以說(shuō)是在地段上“躺贏”的，休閑娛樂(lè)不愁沒(méi)處去。
| 老城物價(jià)：12塊一碗湯粉，里面5個(gè)魚(yú)皮餃+2片肉卷
全海珠數(shù)一數(shù)二的大型商業(yè)體——樂(lè)峰廣場(chǎng)，還有周邊不計(jì)其數(shù)的餐飲店，莊頭公園、濱江綠地都在步行距離。在白蜆殼碼頭坐船or開(kāi)車(chē)上鶴洞大橋，直達(dá)規(guī)劃百萬(wàn)方綜合體的廣船片區(qū)。
海珠新房，再來(lái)一個(gè)10萬(wàn)+？
海珠新房，再來(lái)一個(gè)10萬(wàn)+？
海珠新房，再來(lái)一個(gè)10萬(wàn)+？
不僅如此，項(xiàng)目隔壁還有個(gè)廣州市歷史建筑——廣東省石油公司昌崗路油庫(kù)，幾個(gè)“大油桶”被圍墻圍住，并且貼上了歷史文化保護(hù)范圍的條子。
查閱資料才發(fā)現(xiàn)，這里以前曾經(jīng)被規(guī)劃為廣州市工業(yè)博覽館：“以現(xiàn)代材料連接油罐整體，油罐內(nèi)部改造成室內(nèi)展廳，外部設(shè)計(jì)成室外展場(chǎng)，形成標(biāo)志性建筑，并利用附近的廣州橡膠廠和廣州電池廠建成博覽館配套設(shè)施?！保▉?lái)源：廣州日?qǐng)?bào)）
也許，這里有望成為廣鋼中央公園2.0？
另一個(gè)不得不說(shuō)的又是就是江景資源。地塊距離江邊很近，對(duì)面就是建設(shè)中的廣船。此前我們?cè)?jīng)盤(pán)點(diǎn)過(guò)廣州2022年上新江景盤(pán)（回顧請(qǐng)戳）。
值得表?yè)P(yáng)的還有教育資源。寶玉直實(shí)驗(yàn)小學(xué)是海珠區(qū)的老牌名校了，光大花園和南邊路各兩個(gè)校區(qū)。本身項(xiàng)目還會(huì)配建20班幼兒園，其中包括2個(gè)托兒班 。
只不過(guò)，兩個(gè)寶玉直校區(qū)規(guī)模都不算大，而且光大校區(qū)上了學(xué)位預(yù)警名單，在隔壁不一定就能讀。
（玉直圖
此外，靠近寶崗大道一側(cè)還有個(gè)三甲醫(yī)院——南方醫(yī)科大學(xué)珠江醫(yī)院，醫(yī)療資源也有了。
總體來(lái)看，身在海珠西，已經(jīng)贏在配套；有江景資源加持，可以說(shuō)是錦上添花了。
| 隨處可見(jiàn)的大榕樹(shù)
那么，地塊有沒(méi)有缺點(diǎn)呢？
缺點(diǎn)
高架油庫(kù)旁，土壤在修復(fù)
缺點(diǎn)也很明顯。
首先就是橫在兩宗地塊之間的鶴洞大橋，作為荔灣海珠之間的交通要道，車(chē)流量很大，當(dāng)然也就很吵。
而且，地塊周邊幾乎都是居民區(qū)，特別是還有光大花園這種體量大、組團(tuán)多的商品房小區(qū)，出行需求很大。
但地塊周邊道路多為雙車(chē)道，再加上沿路還有學(xué)校，日后項(xiàng)目業(yè)主要想駛?cè)胫鞲傻啦龒徫髀泛凸I(yè)大道，可能要堵上不止一會(huì)兒。
鋅片廠地塊本身還規(guī)劃有安置房，可能有潛在購(gòu)房者會(huì)介意。
畢竟過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間都是工業(yè)用地，污染在所難免。事實(shí)上，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)看到，地塊正在進(jìn)行土壤污染修復(fù)工作，被深藍(lán)色材料蓋住?？隙ㄒ迯?fù)完成才會(huì)開(kāi)展建設(shè)的。
還有就是剛剛提到的昔日油庫(kù)，現(xiàn)狀周邊是物流園和停車(chē)場(chǎng)，暫不清楚下一步的規(guī)劃。一方面可能擔(dān)心污染，另一方面也擔(dān)心工程進(jìn)度。
畢竟公布博覽館規(guī)劃已經(jīng)是十幾年前的事情了。要是像廣鋼中央公園一樣，一鴿好多年可怎么辦？
價(jià)格
又一個(gè)10萬(wàn)+誕生？
優(yōu)缺點(diǎn)都如此明顯，而且又是帶江景的海珠，這宗地塊依舊備受關(guān)注。
地塊周邊目前只有兩個(gè)新盤(pán)，都是一線江景，大戶(hù)型，單價(jià)最高10萬(wàn)+。
一個(gè)是世茂接手粵泰的天鵝灣（海珠），在售建面約237-294㎡四房，均價(jià)約13-15萬(wàn)元/㎡。另一個(gè)是對(duì)岸的廣州濱江上都·璇灣（荔灣），在售在售建面約110-155㎡戶(hù)型，均價(jià)約7.5-8萬(wàn)元/㎡。
稍遠(yuǎn)一點(diǎn)還有8號(hào)線寶崗大道站旁的中旅天宸府，三度易主+體量偏小+靠近馬路，雖然距離地鐵非常近，但估計(jì)不是鋅片廠地塊的對(duì)手。
二手房方面，中海的光大花園幾乎“包圍”了整個(gè)片區(qū)。不同組團(tuán)因?yàn)槲恢?、建設(shè)年代和產(chǎn)品差異，價(jià)格也拉開(kāi)差距。
貝殼找房信息顯示，光大花園幾個(gè)組團(tuán)的參考價(jià)為：三期榕岸（67858元/㎡）、四期水岸榕城（66036元/㎡）、二期榕景四季（60301元/㎡）、四期和榕風(fēng)景（59404元/㎡）、中海錦榕灣（72350元/㎡）。
從2016年起至今，海珠僅出讓了10宗宅地。就連隔壁的“老城兄弟”荔灣也有16宗宅地釋放。
總體來(lái)說(shuō)，海珠的新盤(pán)會(huì)越來(lái)越稀缺，據(jù)廣州“十四五”住房規(guī)劃數(shù)據(jù)顯示，海珠未來(lái)五年新建商品住房供應(yīng)只有2.5萬(wàn)套。這個(gè)供應(yīng)量在全市內(nèi)僅多于越秀，甚至比天河、荔灣還要少1萬(wàn)套。
面包決定面粉價(jià)，海珠地塊頻頻拍出高價(jià)，屢屢沖上廣州樓面價(jià)TOP10，推出的產(chǎn)品售價(jià)也水漲船高，起碼要7-9萬(wàn)元/㎡以上。
縱觀海珠幾年宅地出讓?zhuān)蠖啾恢泻Ｊ杖膑庀?。不知在自家大盤(pán)門(mén)口的江景宅地，會(huì)不會(huì)引起中海之外的房企感興趣。
海珠新房，再來(lái)一個(gè)10萬(wàn)+？
海珠新房，再來(lái)一個(gè)10萬(wàn)+？
| 附近的“中海元素”存在感很高
那么，這個(gè)全新江景盤(pán)，有機(jī)會(huì)沖上10萬(wàn)+嗎？
來(lái)源：廣州樂(lè)居
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