榜單解讀
前言：2月，受到春節(jié)假期和集中供地尚未全面開(kāi)啟的影響，土地市場(chǎng)持續(xù)表現(xiàn)低迷，成交建面、金額雙雙下跌，僅樓板價(jià)在北京首輪集中供地的影響下環(huán)比上漲63%。整體而言，當(dāng)前新房銷售、土地市場(chǎng)仍然極度低迷。
當(dāng)前，資金壓力仍是房企懸頂之劍，從前兩月拿地企業(yè)來(lái)看，超過(guò)七成百?gòu)?qiáng)房企仍未有土地入賬，拿地房企基本被國(guó)/央企包攬，且多數(shù)是銷售排名前15的企業(yè)。由此可見(jiàn)，一方面在償債壓力下，部分民企投資幾乎停滯，或?qū)⒂绊懳磥?lái)銷售；另一方面，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面將進(jìn)一步凸顯，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)將成為接下來(lái)土地市場(chǎng)“生力軍”。
整體而言，今年大部分企業(yè)將面臨償債高峰，資金面仍偏緊，謹(jǐn)慎投資仍是未來(lái)主旋律，以“活下去”為首要任務(wù)。在城市面，北京、上海等一線城市的市場(chǎng)抗壓性、穩(wěn)定性均較高，在合理的政策調(diào)控下，土拍熱度回暖將領(lǐng)先其他城市。
春節(jié)假期疊加集中供地未全面啟動(dòng)
2月土地成交規(guī)模持續(xù)低位
2月份，在春節(jié)假期和集中供地“低谷期”的雙重影響下，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交規(guī)模繼續(xù)下降，成交建筑面積僅3408萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降71%和57%，降至近一年來(lái)最低點(diǎn)。但是在北京首輪集中土拍的影響下，2月份平均樓板價(jià)增至3112元/平方米，環(huán)比漲幅高達(dá)63%。
市場(chǎng)熱度方面，在北京、杭州的帶動(dòng)下，溢價(jià)率環(huán)比略有回升，平均溢價(jià)率為4.1%，呈現(xiàn)一線上漲、二線下降、三四線持平的格局。一線城市溢價(jià)率的上漲主要源于北京2022年首輪集中土拍市場(chǎng)熱度的“回溫”，且流拍率也有所回落。在控制土地成本、推出優(yōu)質(zhì)地塊的情況下，開(kāi)發(fā)商在一線城市拿地的積極性有所回升。
七成百?gòu)?qiáng)房企未拿地
10強(qiáng)房企新增貨值近70%
截止至2月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻16.1億元，同比下降30%，新增拿地價(jià)值、建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻3.1億元、14.7萬(wàn)平方米，同比分別減少56%和16%。
整體來(lái)看，新年伊始土地投資仍然極度低迷。2022年1-2月，銷售百?gòu)?qiáng)房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)。單月銷售TOP50拿地金額在北京集中供地帶動(dòng)下出現(xiàn)小幅反彈，環(huán)比上漲169%，但依舊處于近一年低位，同比降幅達(dá)63%。
具體到拿地房企來(lái)看，呈現(xiàn)兩方面特征：第一，拿地企業(yè)多以國(guó)企、央企以及地方平臺(tái)公司為主，民營(yíng)企業(yè)拿地意愿較低；第二，僅有銷售排名靠前的房企仍在拿地，銷售10強(qiáng)與拿地金額10強(qiáng)房中有5家房企重復(fù)，且10強(qiáng)房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)比例達(dá)到64%，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未有改變。其中綠城保持了去年以來(lái)積極的投資態(tài)度，2022年前2月投資金額超過(guò)200億元，新增貨值排名高于銷售排名，而在北京、寧波等核心城市補(bǔ)充貨值將對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)形成支撐。
值得注意的是，盡管部分房企前兩月拿地金額保持領(lǐng)先，但從拿地銷售比來(lái)看，僅有華潤(rùn)、綠城高于0.4，其余房企均在0.2以下，由此可見(jiàn)整體投資意愿仍然保持低位。
北京首輪集中供地?zé)岫然厣?/p>
國(guó)/央企仍是頂梁柱
北京作為開(kāi)啟2022年集中供地土拍的第一城，其土拍的表現(xiàn)對(duì)于今年土地市場(chǎng)的信心的提振有一定作用。從北京土拍的情況來(lái)看，10強(qiáng)房企表現(xiàn)搶眼，且國(guó)企、央企依然是土地市場(chǎng)主力軍。
10強(qiáng)房企中有5家本次在北京拿地，其中綠城共計(jì)拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏家；國(guó)企央企表現(xiàn)來(lái)看，中海、華潤(rùn)各落2子，保利和金地也通過(guò)聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊。
此外規(guī)模房企旭輝、建發(fā)也有所斬獲，北京本土平臺(tái)公司（興創(chuàng)、北京城建、北投、懷柔科學(xué)城）拿地占比約為三成左右（按幅數(shù)計(jì)算），可見(jiàn)品牌房企對(duì)北京的參拍意愿仍然強(qiáng)烈。
投資積極性持續(xù)分化
一線城市地市將更快回暖
2月份土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)冷淡，百?gòu)?qiáng)房企中未拿地比例仍然超過(guò)70%，雖然各地樓市降首付、降息等政策頻繁出臺(tái)，但對(duì)于房企而言，政策效果傳導(dǎo)到銷售、投資仍需要一定時(shí)間，目前整體投資仍極度低迷，且今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，謹(jǐn)慎投資仍是未來(lái)主旋律。
從北京的首輪集中供地表現(xiàn)來(lái)看，部分龍頭房企和國(guó)企、央企仍在持續(xù)逆勢(shì)拿地，導(dǎo)致部分地塊呈現(xiàn)出競(jìng)拍激烈、達(dá)到最高限價(jià)的情況。以此來(lái)看，2022年投資仍將呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局，企業(yè)拿地積極性將繼續(xù)分化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的企業(yè)仍是土地市場(chǎng)生力軍，發(fā)展優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大；而城市層面，北京、上海等一線城市的市場(chǎng)抗壓性、穩(wěn)定性均較高，在合理的政策調(diào)控下，我們認(rèn)為土拍熱度回溫將領(lǐng)先其他城市，部分人口流出、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差的三四線城市土地市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的局面。
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